La somme à verser à l’autre propriétaire n’est pas nécessairement le montant du nouveau prêt. Pour savoir si vous pouvez conserver le logement, il faut chiffrer la soulte, le crédit à rembourser et les frais, puis déduire votre apport.
Les points essentiels
- Calculer la soulte à partir de la valeur nette et des droits de chacun.
- Intégrer le crédit restant, les frais et l’apport au nouveau budget.
- Traiter séparément la sortie de l’ancien crédit.
Dans cet article
La soulte : partir de la valeur nette et des droits de chacun
Le calcul dépend de la valeur actuelle du bien, des droits de propriété, des dettes et des comptes entre les parties. Les remboursements ou dépenses supportés par une seule personne et une éventuelle indemnité d’occupation peuvent modifier le partage. Le notaire établit le chiffrage adapté.
Source : Chassaint & Cerclé, notaires — calcul et rôle du notaire.
Un exemple simple à parts égales
Hypothèses : deux propriétaires détiennent chacun 50 % du logement et supportent la dette à parts égales ; il n’existe aucun autre compte à régler. La personne qui conserve le bien reprend le financement de la totalité du crédit restant.
| Élément | Montant ou calcul |
|---|---|
| Valeur actuelle convenue du bien | 320 000 € |
| Capital restant dû | 140 000 € |
| Valeur nette à partager | 320 000 € − 140 000 € = 180 000 € |
| Part de la personne qui quitte la propriété | 50 % |
| Soulte dans cet exemple | 180 000 € × 50 % = 90 000 € |
Cette formule ne doit pas être appliquée automatiquement à une séparation ou une succession. Si la propriété, la répartition de la dette ou les comptes diffèrent, le résultat doit être recalculé par le notaire.
Le nouveau prêt : financer davantage que la soulte
Le montage présenté par Crédit Vital associe le règlement de la soulte au remboursement intégral de l’ancien prêt. En reprenant l’exemple et en ajoutant une enveloppe de frais purement illustrative :
| Élément | Montant ou calcul |
|---|---|
| Soulte à verser | 90 000 € |
| Ancien crédit à rembourser | 140 000 € |
| Frais supposés, à remplacer par des décomptes | 15 000 € |
| Besoin total avant apport | 245 000 € |
| Apport mobilisé | −20 000 € |
| Nouveau financement à étudier | 225 000 € |
Les 140 000 € ne sont pas comptés deux fois : ils réduisent la valeur nette utilisée pour calculer les droits, puis sont remboursés à la banque. Les 90 000 € vont à l’autre propriétaire. Les destinataires et les objets sont distincts.
Les 15 000 € ne constituent ni un devis ni un pourcentage de frais de notaire. Demandez un décompte distinguant acte et droits du partage, nouvelle garantie, banque, courtage et éventuels frais de sortie de l’ancien crédit. L’assurance doit aussi être intégrée au budget du prêt.
Ce calcul donne un montant à étudier, pas un accord de financement. Crédit Vital examine votre budget et les possibilités adaptées à votre situation. Découvrir notre accompagnement au rachat de soulte.
La séparation ne met pas fin à l’ancien crédit
Le partage du bien et les engagements envers la banque sont distincts. Une séparation ne suffit pas à libérer un co-emprunteur. Dans le montage présenté ici, la fin des engagements sur l’ancien prêt résulte de son remboursement intégral effectif. Le nouveau contrat engage les personnes qui le souscrivent.
Source : Service Public — co-emprunteurs et séparation.
Vérifier votre budget après l’opération
Faites chiffrer la nouvelle mensualité avec assurance et ajoutez vos autres crédits et dépenses du foyer. Par exemple, pour une mensualité nouvelle supposée de 1 250 € et 200 € d’autre crédit, vous devrez consacrer 1 450 € par mois aux remboursements. Ce montant doit rester compatible avec les charges du logement et votre nouvelle situation familiale.
La valeur du bien ne remplace pas l’étude des revenus. Faites préciser au prêteur la qualification du financement et les règles applicables, notamment lorsque le montage reprend d’autres crédits.
Les étapes pour avancer
- Faire estimer le logement et établir les droits et comptes avec le notaire.
- Obtenir le capital restant dû et les frais de remboursement à la date envisagée.
- Présenter revenus, charges, apport et projet de partage à Crédit Vital.
- Étudier les conditions bancaires puis coordonner l’acte et les fonds avec le notaire.
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